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金仲兵:户籍二元制让“租购同权”无从谈起
2017-08-05
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    作者:金仲兵

    今年以来,无锡、郑州、扬州、济南等二三线城市通过修改地方法规的方式进一步放宽落户门槛,并对租房群体敞开落户的大门。其中,取消购房落户政策,把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成新趋势。

    此前,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市成为首批试点城市——引自《多地取消购房落户政策 租房“赋权”时代来临》。

    各地竞相以租凭贷限购,乍看起来,又一股利国利民的楼市风潮似已蔚然成风,势不可挡,但稍加分析则另生疑议。

    一、本外差距未消除,租购同权不可能越位成真

    我国实行的是本外、城乡有别的二元户籍制,几十年来雷打不动。文章题目称“多地取消购房落户政策”,具有极强的误导性,让人误以为是“不购房也可以落户”的重大户籍政策改革,实则不然。

    现实中,不要说租房群体不可能拥有与本地原居民平权的权利,就连广大投资/购房群体这类为当地财政做出贡献的人群、人才+“精英”群体也从未有过。如果连购房群体都尚未消除本外差异,租房群体如何可能抢先同步平权?从财政收益角度看,政府喜好购房者还是租房者?

    一个小小的租房政策,根本无从颠覆雷打不动的户籍制度这个国策!“租购同权并不属于户籍政策。”亿万先生人民公安大学治安系教授王太元认为,“功夫在诗外,在户籍之外。户籍改革要想成功,配套必须到位,与户籍密切相关的住房、教育、就业、工资、物价、土地等领域,都必须尽快完成各自的制度变革。否则户籍改了,配套却没有变化,继续用城乡、农业非农业、本地人外地人等旧制度管理社会、限制公众,户籍改革就永远不能到位。

    可见,只要相关法律和行业配套不健全,承租方的权益仍然无法保证,在市场议价中仍是弱势群体。至于说“租房时代来临”、“里程碑”云云,无非从群媒体言过其实的过度解读,投权所好而已。

    二、如果是有限赋权,则弹性极大。没有制度性长效机制,政策无法持续

    必须承认,在当下要想获得相对完整的城市身份和权利,房产仍然是最重要的投资。从大多数城市的入学程序来看,拥有房产也仍然是一个强有力的竞争资本,其中学区房租住可否落实教育平权,则是租购同权话题的核心焦点。

    国办39号文,“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”

    广州市文件针对“租购同权”的表述也令人振奋,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”,但是到具体落地时,已经限定为“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校。”(上段引自:人大教授:不告别以地谋发展 别指望房子不用来炒)

    来自武汉的报道:“租购同权读名校系误读 生源不足时才可入学”。可见,外来人口子女入学,只不过是备胎定位,甚或是为解决学校老师生源不足时的就业而已。

    同时,普通学校的歧视也普遍存在。“租房读书?广州一房东提出要先交12万‘占坑费’”,虽然只是房东的个人行为,但却是普遍存在的现象级难题,说明某些政策出台后会面临从各级地方主管部门到个人的层层消解与异化,那点曦微的恩典最终消散得无影无踪。

    并且,由于只是短期过渡性政策的原因,随着楼市周期和政策变动,租购同权的效率也会同步波动,不可能常态化。

    三、租房成本是否比购房低、或持平、或更高?

    步入7月份以来,二三线城市调控政策从严控转变到鼓励“租赁”,对整体楼市有所影响,存在变相迂回松限的可能,但影响不大,属于间接利好。

    租房,做为短期过渡方案是可行的,而且只适合暂时没有购房能力、但还有能力支付房租的中间偏下的小众群体,他们以毕业大学生、公司职员和小白领居多(政策中,再一次没有看到农民和农民工的影子)。

    从投资角度和长期成本来看,租房并无一定有优势,也会受租售比这个楼市要素和城市商圈生活成本的制约,总成本并不一定比购房低。在可预见的三到五年的楼市末期,如果考虑到物价能胀因素导致的房价上涨,明显租不如购。

    将来,哪怕楼市崩盘,受楼市的整体性搏弈和市场平衡原则所决定,租售比要素仍然存在,也并不意味着租房会比购房划算,或许会更不划算。那些无房者希望得到革命性无偿分房的想法,也不切实际。

    另外,从文化心理习惯看,有能力的更愿意购房而非租房,一为面子和责任,二为安全稳定。

    还有,有些地方政府推出的所谓公租房,因其数级太小且不对外来人口,这点面子福利不足挂齿。

    四、观点总结:京沪一线特大城市优质资源集中度高,对人才、资本的吸引力强,反过来又提升了优质资源的等级,所以在某些方面,在资源选择等级上与低级城市的作法往往是反其道而行。

    本次租凭政策的推行,以无锡最为引人瞩目。金仲兵的核心观点就是,二、三线城市通过对一线大城市外溢人才和资源的吸引,来培养经济竞争力,包括贮备潜在消费群体在内的地方性举措。但是,租房并不等于落户,“本外平权”的理想,仍遥不可及。
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