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金仲兵:财政与楼市剥离,是住房改革的前提
2017-10-09
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    作者:金仲兵     “8月29日,全国首个智慧住房租赁监管服务平台——杭州市住房租赁监管服务平台宣告上线运行,打造全国首个‘智慧住房租赁平台’,把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源 、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。”(摘自网络)     马云宣布将进军房地产行业,有媒体说“关系到行业颠覆性的问题,是关系到行业前途命运的大事。从这一轮调控可看出,调控变了,是因为对房地产的思路在发生改变。”     笔者认为,亿万先生楼市一直是开发商自产自销为主,供求直接对接,中间成本并不大。马云入市,与其多年经营之电商同理,并且还只是一个后来者,无非加巨竞争,商业模式上并无创新 ,更没有直接投资开发地产项目,不可能左右楼市产品价格,故其影响完全可以忽略。     马云而外,同期被媒体热炒的“共有产权”房概念,已然碾压了前不久还在热炒的“租购同权”概念。对国内媒体而言,紧跟形势,一如既往地夸大其辞,过度渲染,引导舆论,似乎已 是行业潜规和从业使命。悲哉!     住建部网站9月21日披露,近日,住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》。关于“共有产权”政策,个人有十点意见:     一、政策不少,实质不多     众所周知,自去年9.30楼市新政以来,出台的政策不少,说法更多,甚或前追十多年,莫不如此,但实质寥寥,无非头痛医头,脚痛医却,随遇而安。唯因经济总量可观,资源调配组合 方便,方得避免崩析之危。     前者“租售同权”之“本外同权”问题,已有前文论述,以“租房者权利不可能超越投资者权利”为定论,本文只就“共有产权”另行一议。     二、远水难解近渴     “政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。按个人与政府的出资比例,在一定时期内实行政府和购房者共同拥有产权。”(网络)     明确产权和宏观定位,但没有操作细则,故“共有产权”如诸多行政政策一样,没有(永远也不可能有)准确的法律定位和定义,其实施也存在诸多不确定性。就本次“共有产权”政策 表象而言,本来理应定位于财政与楼市的部份且变相剥离,若此,则可以期待。     但是,就算一切正常,将来要达到左右市场的程度,其占有量也应达到市场总量的30%左右,而这一点,至少需要不低于五年的建设周期。     此周期,既将考验当下本已艰难的财政承受能力,也在告知共有产权的乐天派们:五年后的事儿了,到时再说,该干嘛干嘛,别死等……     三、价格优势和意义何在?     “从价格形成机制和出资方式来看,‘共有产权房’确认并维护了市场价格,因而,在房价保持高速增长的某段时期,‘共有产权房’必将助推房价。长期而言,‘共有产权房’对于地 方政府和房产商的‘利好’,要胜过购买‘共有产权房’的低收入群体,更远胜于购买商品房的大众群体。”(百度)     很奇怪的是,共有产权房建设用地为什么继续采用竞价方式,而不是划拨?开发商的地面成本已经高企,将来的楼市价如何比现有市场价更低?如果按照此一既有逻辑,则共有产权房将 毫无竞争力可言,谁会对之情有独钟?如果政府诚心让利,但让利稀微,最后的综合价值正负互抵,共有产权的意义何在?     四、共有产权的性质     房本性质很重要,是否有市场交易功能,是考验其市场价值的关键。开篇“政府与个人共有产权”,已明确说明不是可以自由交易的“大产权”。如果是政府主导下的“小产权”,购房 者将永远不能获得完全意义上的投资价值,价值自然打折。尽管如此,如果还存在成本居高不下的问题——价格不便宜,投资属性弱,继承转让不可能,谁还会向往“共有产权”?     五、享受共有产权的资格     农村地区住房竞争不激烈,但在城市必然面临此一难题。     所有楼市调控从来都是“本外有别”,所以这一次应该同样如此。显然,如果存在低于市场价格的共有产权房,即所谓政策房的话,那么肯定不会是“雨露均沾”,而仍然是先亲薄后, 先本后外,与之前政策无异的小众福利了。     不幸的是,“本外有别”说再次被言中:“2017年8月,北京拟推‘共有产权住房’新北京人分配不少于30%。”新北京人的30%之后,当然还有更多的“30%之30%”——哪位“新北京人” 有幸被绣球砸中?一般而言,这得精英中的精英,“飞入寻常百姓家”的概率,恐怕近零。     六、谁来承担成本?     当下,做为财政收入和行政支撑的“土地出让金”,在法律层面并未取消,各种税费并未减少,而且在“带头大哥”央企带动下,各地还不时出现“地王”,这一成本,如果政府不承担 (或不多承担),开发商不让利,只能转嫁到消费者头上——不知共有产权如何化解此一良心难题?     七、集体集资建房的出路     如果放开集体集资或集体建造行为,如北京通州区的泰玉园小区,一是等于是给此类房产一个合法化的身份,也即默认了其合法性,二是将会有更多的集体建房行为出现。     在更广大的农村地区,农民和村集体有没有权利建设共有产权房,将来给予合法认可?     如果集体集资建房行为大行其道,蔚然成风,并且因此减少大量土地财政收入,不知政府在心理上和财政收支上是否接受此一事实?冲击现有房地产开发格局,已经高价拿地的开发商是 否答应?     八、土地使用者的权益保护     与所有开发行为同理,在共有产权房的前期开发过程中,对农业、工业和商业等土地现有使用者的权益进行合法、合理的保护,承认使用者的市场议价地位,按市场价格给予补偿,是决 定本轮住房改革是否代表民生、服务为民的关键考量指标。     如果用一些人的怨气和社会矛盾乃至冲突来换取另一些人的欢喜和政绩,继续留下政策后遗症的话,则不如不改。     九、真实的楼市改革     “共有产权房并不是什么新鲜事物。一线城市当年的经适房、限价房就有共有产权的意味,但这些当年曾经推出的产品为何最终没能继续?”(网络)---本次是住房改革创新,还是新瓶 装旧酒,拟或到最后同样不了了之?值得注意。     真实的楼市改革应该是:政府带头让利于民——取消土地财政——降低各种税费,最终费改税——减少政策干预,退出市场——财政投入,多建公房——国退民进,央企退出——土地私 有化,房屋永久产权——城乡平权,自由买卖——社区自我管理——楼市繁荣,社会和谐。     十、楼市的未来     在本外有别的城乡二元机制之外,亿万先生楼市的根本问题,是多年来形成的土地财政依赖,当然也是房价高企的关键。不难发现,不论何种政策或措施,只要土地财政的核心原则不变,各 种多如牛毛的税费不降低,房价就不可能出现革命性的下跌。     所以,政府财政与楼市剥离,摆脱土地财政依赖,方为治本。不过,考虑到治理成本持续高企,欲逆向而行,显为悖论,几无可能。     另外,所有政策强力干预下的市场都是伪市场,必然存在伪价格。冰冷期过后万物复苏,野草丛生,新一轮的爆发必随之而来。     当然,经过多年历次左右极度摆动的政策调控之后,楼市已经积累天量的非正常因素,此沉疴必然会在调控手段穷尽一切而回天乏术之后出现总爆发。     归零重来,既是规律,也是宿命。     在此十分钦佩李嘉诚的先见之明,“超人”的江湖名号,名符其实!
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