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“共有产权房”横空出世,刚需们福利到来了?
2017-08-10
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    8月3日,北京市住建委、市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》),并向社会公开征求意见。这份征求意见稿,详细介绍了共有产权房的定价,购买资格,出售规则等。

    所谓“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。简单来说,就是一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权。

    根据《办法》要求,共有产权房的价格应低于周边商品房30%。在此基础上,政府和个人的出资比例可能会被确定为3:7。假设北京商品房均价为50000万/M2,那么共有产权价格则可能在35000元/M2,个人负担24500元/M2。也就是说,共有产权房实际只负担成本不足周边商品房的一半。如果共有产权范例全国铺开,则对于广大刚需阶层来说,的确是一大利好。

    那么这次北京究竟推出了多少共有产权房呢?今年4月7日,北京市批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划今后5年供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求,其中自住房和中小套型商品房约占51万套。现在问题来了,北京推出“共有产权房”究竟会达到啥目的呢?

    首先,共有产权房是为了满足纯刚需人群的购房需求。所有所有人申请共有产权房的家庭和单身人士需满足以下条件: 1、拥有在京购房资格,家庭成员名下无房,且不得有住房转出记录;2、单身需年满30周岁,如果是离异人士,必须离婚满3年; 3、一个家庭限一套。

    此外,优先满足三类人,分别是项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。很明显,共有产权房面向的就是那些纯粹的“刚需”,而且强调“职住平衡”。这也真正体现了中央之前提出的“房子是给人住,不是用来炒作”的精神。再者,“共有产权房”建立,将会大幅缓解“纯刚需”的购房压力。《办法》明确,共有产权房满5年后,购房人可按市价购买政府份额后获得商品住房产权。这时,共有产权房就不再“共有”了,而是完整的个人产权。这样一种循序渐进式的购房模式,分解刚需的购房压力。

    同时,“共有产权房”也试图通过降低购房者金融杠杆的方式,来减轻银行房贷压力。目前个人住房贷款额度已经逐渐下滑,且针房贷利率将越来越高。推出共有产权房,可使刚需购房者房贷压力大幅减轻,债务规模大幅下降。当然,在很大程度上降低了银行的金融风险。

    最后,“共有产权房”对于遏制房地产投资、投机的效果将会显现。 普通刚需买房主要是为了自住,以往买普通商品房,实际扮演了房价上涨过程中的“散户”,被少数“庄家”牵着走。而现在推出“共有产权房“之后,普通人既不用担心长期租房的尴尬,又不用承担高额购房成本,有条件的还能在5年后买下全部产权。如此一来,则可吸引更多的刚需购房者选择“共有产权房”的途径来圆住房梦。这也印证了前些日子中央政治局会议提出的,要满足多层次住房需求。这意味着,低收入群体的居住可通过租赁方式解决;中等收入可通过“共有产权房”来解决;高收入群体可通过购买商品房直接取得产权证。最终皆大欢喜。

    “共有产权房”在北京试行后会向全国推广。届时,广大刚需的住房需求将会基本得到满足。同时,“共有产权房”的推出,会大幅降低购房者杠杆率和银行系统风险。更为关键的是,“共有产权房”解决了一大批刚需的住房问题。当纯刚需退出商品房的市场,投机炒房又受到遏制,热点城市的高房价也将会进入大调整阶段。

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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资亿万先生杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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