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8月后亿万先生房地产市场的基本态势
2017-08-10
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    对于国内房地产市场,如何来判断肯定是扑朔迷离。市场与投资者根本就不知从何入手?因为当前的国内房地产市场一边是火焰,另一边则是冰山。无论是从央行判断,房价上涨预期仍然存在,还是国内统计局的数据,上半年的房地产市场销售整体上涨16%以上,中部地区更是上涨31%以上,整个房价上涨趋势并没有改变,房地产开发商还在加大对市场投资,加大对土地拍卖投入等,这些都意味着2016年以来繁荣的房地产市场在2017年还有继续。同时,一些城市的巨大调整也已经开始,比如北京的周边地区。

    更是能够反映房地产市场态势还有国内房地产企业在香港上市公司的业绩及股价。尽管看上去2017年上半年国内房地产在香港上市公司的股份有坐过山车的意味,但在香港上市的房地产企业的股价基本上在快速上涨。比如恒大的股价一度上涨过4倍,以及其他房地产上市公司的股价总体上都上涨了一倍以上。

    再看这些在香港上市的房地产公司的业绩。尽管上半年国内不少地方的房地产市场调控政策出了一波又一波,但这并没有影响国内房地产企业的业绩惊人的增长。销售量动辄1000亿元已经成了衡量是否为大型房地产企业基本门槛。恒大、碧桂园及万科2016年销售业绩已经突破了3000亿元,龙湖首7个月销售已突破千亿。尽管7月份这些房地产企业的销售出现下降,但这多以是基础效应,房地产销售过快增长后修整,因为要保持那样的高速增长并非易事。但是8月后,这些大型房地产企业销售的高速增长趋势并不会多少改变。这种现象不仅意味着这些大型房地产企业以销售的高速增长来应对房地产调控政策出台,让企业在市场中立不败之地,也意味着国内房地产市场繁荣还在持续。下半年这种情况不会有太多的改变。

    因为,尽管前几个月一二线城市的房地产市场在严厉的房地产市场调控政策下,其销售已有急速下降,甚至于有些城市销售下降幅度非常大,但是这些城市2016年房地产市场销售的繁荣已经完全蔓延到三四线城市。今年上半年我到过不少国内这样的三四线城市,其房地产市场都在创这些城市的历史以来最大销售新高。因为,这些三四线城市房价基数不高(中部地区三四线城市房价基本上在每平方米4000元左右),但销售量非常巨大。试想,如果销售住房的价格每平方米在3000-4000元,那么这些地方在沿海及一二线打工的居民,一家人一年打工的积蓄足以付购买住房首付,而这样人口是一个非常宠大的量。这是支撑当前三四线房地产市场繁荣的重要力量。

    所以,下半年三四线城市这种情况还会继续。只要看看当前市场与房地产业有关许多行业及产业的景气及价格快速上涨(比如煤炭、钢铁、有色金属等价格都在快速上涨),就可以看到下半年国内房地产市场景气还有继续。但是,请注意,对于三四线城市来说,其居住需求本来就不是那样紧张,还是在上个世纪90年代,多数居民的基本居住条件已经解决,农民居民的居住空间更是宽敞。所以,进入当前房地产市场的购买住房者,多以是奔住房投资赚钱目的而来。因为,房价还是在上涨(尽管上涨的幅度不大),只要在上涨购买住房者就有投资机会,他们就会进入这个市场。如果三四线房地产市场房价下跌,投资机会消失,那么这些市场所面临的问题就会暴露出来。因为这些购买住房者风险承担能力通常是很脆弱的。

    另一方面,对于一线及二线城市,由于严厉的房地产调控政策出台,尽管这些调控政策以行政化的方式无所不用其极,但是如果限制金融杠杆及限制住房交易,只要这些政策不取消,那么当前这种销售急剧下降的趋势并不会改变,而且会越演越烈。因为,这些行政性房地产市场调控政策早就向市场发出了十分明确的信号,即政府既不愿意让房价疯狂上涨,也不愿意刺破当前这些城市巨大的房地产市场泡沫。在这种情况下,住房消费者根本没有支付能力进入这种高房价的市场,而持有住房的投资者也不愿意让房子降价出售。这就是当前一线城市及部分二线城市房地产市场的基本态势。可以说,只要当前这些房地产市场调控政策不改变(要改变也是在一年以后事情),那么这些房地产市场的基本格局不会太多变化。而这些一线及部分二线热点城市的房地产市场占全国的比重不高,其销售下降也不会影响全国房地产市场的总格局。至于一二线城市的周边地区的房地产市场价格及销售快速回落,这些都个案,对整个市场影响更是不大。

    至于政府希望建立住房租赁市场及推出公共产权住房来化解当前一线城市住房居住困难问题。其实政府的目的以此一箭双雕。即既能够化解部分居民的居住困难问题,又能以此来保证增加当地巨大房地产市场投资。这是地方政府最愿意看到的。因为这样可能保证房价稳定或不下跌,房地产泡沫消化及GDP增长得持续。但是,在当前这些的政策意图下,这些城市的住房租赁市场要得以发展还得是一个漫长的过程。

    总体来看,下半年国内房地产市场繁荣还会继续,还会在2016年创历史新高的基础上再增长。如果这样,下半年GDP增长同样可能会超出市场预期。但是这种“房地产化”经济能够持续多久,肯定要打上一个非常大的“?”。

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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入亿万先生社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入亿万先生人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为亿万先生社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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