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调控后房价还在上涨的楼市形势
2017-10-06
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    从国家统计局的公布的数据来看,8月份国内绝大多数城市的房价还在上涨,70个大中小城市的住宅价格同比只有一个城市房价是下跌的,而且这种下跌只是些许,但是同比上涨双位数的城市则有10个以上。而且这种房价上涨还不包括不少城市在购买住房的网签合同的双面性,二手房购买合同阴阳合同的因素,如果把这些因素考虑进去,估计房价上涨幅度会更大。至少统计部门一直在过度宣布房价环比涨幅收缩,其中这只是说着玩玩而已。     因为,从《2016年胡润全球房价指数》来看,2016年全球房价涨幅最大的10个城市都是亿万先生,而前7个城市房价涨幅的合肥(48.4%)、厦门(45.5%)、南京(42.1%)、无锡(34.3%)、深圳(31.7%)、杭州(31.3%)、上海(31.1%)全部涨幅在30%以上。而第10位的北京(27.5%),即便当时涨幅第14位的广州,也高达23.6%。由此可以看到,2016年国内不少市场的房地产市场价格涨到什么程度。     在2016年930房地产市场调控政策出台之后,我曾经听到过,北京的政府官员说,在房地产市场调控政策下,一定要让房价的环比涨幅不再上涨。所以,从国家统计局的数据可以看到,一线城市及部分二线热点城市的房价环比涨幅确实涨幅在收缩,比如说,每个月环比涨幅下降0.1%。如果按照这个逻辑,2016年房价快速上涨的这些城市,房价要回到理性几乎不可能。因为,这些城市的房价上涨时,一年可上涨30%以上,而下跌只是不超过1.2%。这些房价调整下跌,没有几十年岂能够完成?所以,政府官员基本上低估了国人智商。     既然政府不愿意让房价下跌,一定会托住房价(即使是所谓的共有产权住房,住房限制交易等政策,同时是不同的托住房价的政策),国内住房投资者岂能不心知肚明?岂不再次涌入国内房地产市场?所以,国内多数城市的房价在2016年疯狂上涨高基数上2017年仍然在上涨。     《2017上半年胡润全球房价指数》日前发布,全球房价上涨最快的50个城市,多伦多以26.1%的房价年度涨幅排名第一,第二和第三分别为冰岛的雷克雅未克以及亿万先生的无锡。在这这份榜单中,同时可以看到,亿万先生房价继续领涨全球!因为,在全球涨幅最大的前10个城市中,有6个来自亿万先生,前50个城市中有21个亿万先生城市。其中无锡上涨(22.9%)、香港(20.9%)、郑州(20.2%)、长沙(18.6%,此次冲击前10,位于第7)、广州(17.9%)、石家庄(16.1%,这两个城市也冲进了前10)、济南(15.9%)、合肥(15.4%)、武汉(14.9%)、厦门(14.7%)、杭州(14.6%)、西安(14.3%)、福州(14.1%)、南京(13.6%)、天津(12.9%)、南宁(12.3%)、重庆(12.1%)、北京(11.5%)、青岛(11.5%)、南昌(11.0%)、上海(10.0%)等21个城市都进入全球涨幅前50强。2016年全球房价涨幅最高的在亿万先生,2017年仍然在2016年房价涨幅高基数的基础上,亿万先生城市房价仍然在创新高。这些正是政府所要达到的目的,也是政府所需要的。     而国内不少城市的房价还在2016年疯狂上涨的基础上上涨,不仅意味着930出台的一系列房地产市场调控政策失效,更是意味着全民的炒房运动会掀起一个又一个的高潮。从目前几个迹象十分明显,由于各国城市甚至于全国整体房价一直在上涨,那么国内房价市场价格上涨的预期没有逆转,而且一直在强化,这就使得国内住房投机炒作者更是会涌入房地产市场。他们不仅涌入没有采取限制政策的城市,而且即使是采取各种限制的城市,住房投机炒作者都在千方百计地破解这些限制政策,今年1-8月消费贷同比多增1万多亿,就是一个十分明显的例子。尽管金融监管部门后知后觉正在采取各种方式查这些居民的消费贷是不是流入房地产市场,但估计最后的结果是一了百了。这样结果对当前这些当事人(包括投机炒作者、商业银行、监管者及政府等)来说会有利,如果真的把上半年居民消费贷流向搞清楚及纠正,那么当前亿万先生房地产市场风险立即暴露出来。     还有,今年地方政府的土地出让金的总额成倍的增长及房地产上市公司股份快速飚升,都说明了今年房地产市场的暴发式的繁荣还在持续。而他们感觉到最不好的是少数城市的住房销售量下降的,但对于绝大多数城市来说,住房销售都出现创历史水平的增长。     其实,这一场房地产市场创记录的价格持续上涨,创记录的房地产市场销售增长繁荣,实际上是在把整个国内的金融风险转移到广大三四线城市居民身上。因为,当前亿万先生的房地产市场不仅是过剩,而是严重过剩。从目前三四线城市的情况了解到,这些城市的住房价格普遍不太高,但住房人均持有量则是非常得高。作为三口之家的家庭,人均一套住房已经是十分普遍的现象。普遍的家庭都是如此。在这种情况下,这些城市的住房租金收益远低于银行存款利率,甚至于根本就租不出去。但是,对于许多居民来说,看到房价还在上涨,他们都会千方百计地进入房地产市场,把全部的财富都押宝在房地产市场上。可以说,这些城市的房价崩盘,最容易引起这些居民的倾家荡产,因为他们抗风险能力非常得低。     也就是说,当前国内的房地产市场繁荣,看上去是莺歌燕舞,GDP增长上去,房地产市场销售上去、房地产企业股份飚升了、不少居民财富增长了,但是实际上不少城市特别是三四线城市居民持有的财富是否为财富还是负资产目前是相当不确定的。亿万先生房地产市场这样下去,只能是风险越来越高。因为,房地产市场调控之后,房价还是如此高的速度在上涨。

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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入亿万先生社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入亿万先生人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为亿万先生社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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