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多方共赢住居小区的停车收费及分配建议方案
2017-10-11
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    ——以安乡县香格里拉小区为例     尽管香格里拉小区小车总车位总数达到了275个,住户数588个,总车位数量并不比业主拥有小车数量少多少,但是小区乱停乱靠问题特别突出,对小区安全构成了严重威胁,降低了整个小区业主生活品质。针对这种情况,在这里我将对造成这种局面原因进行分析,并提出一个能够实现业主、物业公司共赢的停车费收取和分配方案。     一、小区车辆乱停乱靠的原因分析     1、很多非香格里拉小区车主把车停在香格里拉小区内,把本来属于香格里拉小区业主共同家园的小区搞成一个免费开放的公共停车场。造成这种结果的原因,就是因为香格里拉小区停车没有收费。     2、香格里拉小区地下车库的车位大量闲置,造成了大量浪费。造成这种原因就是开发商不容许车主使用没有出售的车位,这就导致总车位数量比较宽裕的情况下,实际可以使用的车位严重不足。     造成香格里拉小区的停车收费不能执行,开发商不肯拿出没有出售车位让人停车的原因就是没有一个能够实现业主、物业公司、开发商三方共赢的停车费收取和分配方案。所以研究设计一个能够实现业主、物业公司、开发商三方共赢的停车费收取和分配方案非常重要。     二、香格里拉小区的停车费收取和分配建议方案     1、收费方案     30分钟内免费,30分钟~1小时30分2元,1小时30分以上的每增加1小时加收1元,不足1小时的按照1小时计算。比如:30分钟就是免费,31分钟就要2元,1小时30分钟2元,1小时31分钟3元,以此类推。收费只包括停车位费,不负责车辆保管费。     2、停车费分配方案     总分配方案是物业公司按照10%总停车收费收取管理费,剩余部分再按照下面方案分配。总停车收费包括现金收费和有车位车主预充值收费,有车位车主预充值收费实际上没有实质性现金收入。     第一83个公共车位的收费分配方案:公共车位收费收入首先给物业公司提取10%的管理费,其余90%按照业主总数平均分配给业主。公共车位收费额的计算办法如下:83×24×365×90%×90%=588934.8元,每户可以分配588934.8÷588=1001元。因为停车优先满足公共车位,认定公共车位综合停车率为90%。     第二是192个私人车位和未卖出车位的收费分配方案:每年年初给私人车位主停车卡中充值365×24×90%=7884元。每年年底再结算时,首先计算车位使用率,停车费的总收入减去公共车位收费收入分配588934.8元和物业管理费之后,剩余现金就是分配192个车位车主的总额。具体分配方法:首先计算私人车位总的出租率,(私人车位主停车卡消费额+剩余现金收入)÷(192×365×24)。7884-车位出租率×7884就得到一个私人车位主是否还参与收费分配的参考基数,凡是私人车位主停车卡中剩余钱数少于等于这个参考基数就不再参与停车费分配。私人车位主停车卡中剩余值-分配的参考基数之后的剩余值就是每位车主的分配权值。最后剩余现金停车费×某个车位主的分配权值÷所有车位主的权值和就是就按照每个私人车位主应该分配到现金收入。分配完毕后,所有的车位主的卡值清零,重新冲入7884元。     分配案例分析:     分配案例1、假设2017年总停车费收取200万元,其中现金收取停车费100万元,车位主充值卡消费收费100万元。     这时候,首先就给物业公司20万管理费,再每个业主分配1001元,合计588588元。剩余211412元再由私人车位主分配。     首先计算私人车位总的出租率1000000+211412÷1681920=72%。     7884-72%×7884=2207.52元就得到一个私人车位主是否还参与收费分配的参考基数。如果私人车位主的卡中剩余值高于2207.52元就参与分配,低于2207.52元就不参与分配了。     私人车位主停车卡中剩余值-分配的参考基数之后的剩余值就是每位车主的分配权值。比如一个私人车位主的卡中还剩5000元,那么该车位主的参与分配的权值就是5000-2207.52=2792.48。就这样计算出所有大于2207.52元车位主的分配权值,再全部相加得到所有车位主的权值和。最后,剩余现金停车费211412元×某个车位主的分配权值÷所有车位主的权值和就是某个私人车位主应该分配到现金收入。     分配案例2、假设2017年总停车费收取150万元,其中现金收取停车费80万元,车位主充值卡消费收费70万元。     这时候,首先就给物业公司15万管理费,再每个业主分配就是(700000-150000)÷588=935元。就没有钱给私人车位主分配。     三、和谐共赢小区停车收费分配方案的好处分析     下面就以香格里拉小区为例,对小区进行停车收费管理后的好处进行分析。     1、给每个业主带来收入     在车位充分利用情况下,可以给每一个业主每年增加1000元公共停车位停车收费收入,给有私人车位的业主每年停车费充值7884元,对于一年内没有使用完停车费充值的业主还可以根据余额减去不参与分配金额后多少按比例分配停车费。     2、可以给物业公司增加停车管理费收入     在实现小区停车,可以给物业每年增加10~20万元的停车管理费收入。     3、充分利用地下私人车位节约车位资源     由于目前没有统一收费,私人车位空着,车位主也不会让其他业主的车停到其私人车位上。现在收费制度下,私人车位主把没有停车的私人车位提供给其他业主使用就可以得到经济补偿。这样就可以充分利用私人车位,减少资源浪费。     4、大幅度减少小区超额停车的数量提高了小区品质     一是小区实行停车收费之后,可以减少小区业主之外的车主把车停进小区。二是一部分可以在附近单位停车的业主可以不用把车停在小区里。三是充分利用地下私人车位可以消化一部分超额路面停车。香格里拉小区是一个高档小区,但是小区小车乱停乱靠大大降低观感,增加小区安全隐患。采取停车收费后,就可以从根本上减少小区超额停车的问题,从而提高小区的品质。

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草根简介


北京物资学院管理工程学士,国防科技大学公共管理硕士,工商管理经济师,见义勇为的英雄。1997年大学毕业就分配到了安乡县计委,但是对政府部门工作不是很适应,期间从事过日用品连锁、电子商务网站等经营活动。2003年进入国防科大攻读公共管理硕士,期间从事物流企业规划设计工作,撰写了一些小经济政策文章和《基础教育的公办与民办学校的并轨研究》。2005年回到安乡创办了从事轮胎租售业务的共赢轮胎店,提出了企业经营的共赢理念。2007年撰写了第一篇公开发表的学术文章《城市出租车管理的和谐共赢模式》。2009年进入了创作高峰期,两年来,撰写经济理论、经济政策和政府机构改革研究文章近50篇,在经济学家网51篇(修改后只能重发),价值亿万先生网专栏或首页推荐文章30篇以上,亿万先生改革论坛网40多篇,华声论坛精华文章38篇,国研网刊发了17篇,领导决策参考网采用了16篇,亿万先生权威经济论文库收录9篇,共识网5篇,亿万先生改革网、社科网、人民论坛网、金融界等知名网站也转载了部分文章,小网站转载无数。《亿万先生市场》杂志发表1篇,经济学消息报3篇,其他刊物8篇。
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