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如何才能落实“只住不炒”楼市定位
2017-12-29
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    无论是十九大报告,还是今年的中央经济工作会议,都坚决要求“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以此定位为基础来建立房地产市场健康发展的长效机制,实现全体人民住有所居的目标。可以说,亿万先生房地产市场坚决要求房子“只住不炒”定位,可以说,这个市场定位不仅是当前房地产市场调整政策的指南或基本取向,也是未来亿万先生房地产市场能够得以健康持续发展的基础。如果亿万先生的房地产市场不能够以此为基础,那么亿万先生房地产市场能否走上持续发展健康之路是不确定的。     但是,当前要求“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的核心是什么?是多渠道的、多层次的住房供应体系吗?是增加更多的住房供给吗?是全面建立起亿万先生式的住房租赁市场吗?是限制居民购买的住房不能够在短期内再交易吗?是各种方式限购购买吗?,等。其实,这些都不是再为重要的问题,最为核心的问题是用信贷政策及税收政策把住房的投资及消费区分开,在此基础上对住房的投机炒作严格限制。只有这样才能够去除住房投机炒作功能赚钱功能。如果住房的投机炒作功能不去除,要亿万先生住房市场真正回到它的本源或居住功能是不可能的。     因为,按照一般的市场逻辑,住房的价格很高,根本上就是住房供给不足或住房供应 短缺,因为只要增加住房的供给,就能够化解住房供给不足的问题,就能够让过高的房价调整过来。但是,这只是针对住房仅是消费情况下而言。如果住房既可用于消费又可用于投资炒作时,以及住房的价格完全是由市场定价。在这种情况下,由于投资炒作者出的价永远会高于一般消费者的出价,这个市场最后一定会成为以投机炒作为导的市场。     而在以投机炒作为主导的市场,住房的价格不是由住房的供求多少的实质情况来决定,而是由投机炒作者的预期来决定。如果投机炒作者预期房价会上涨,再加上有很好的金融市场条件来支持,比如融资杠杆率高、市场利率水平低、市场融资获得容易等,那么住房供给增加多少都对房价影响不会太大。因为在预期房价上涨及金融市场条件便利时,投机炒作者购买需求可以是无限,他们可购买一套住房、也可购买二套、三套----十套及更多的住房。可见,在住房投机与消费没有严格区分,并通过严格经济杠杆对投机炒作进行限制时,增加住房供给并不能够解决住房投机炒作需求增加问题。     对于发展住房租赁市场,对于解决居民基本居住条件当然是一条重要的途径。特别是一线城市及二线热点城市更是如此。比如欧洲一些国家就是这样。但是要发展住房租赁市场来解决一线城市及二线城市居民住房条件紧张问题,不仅在于我们当前租赁住房市场有很多方面制度安排不足的问题,比如弱势租房者的权利不能得到保护、租赁市场不规范、租赁住房供给相当不足等问题,     更重要的是在于有以下几个方面的前提条件没有建立起来,如果这些住房租赁市场的前提条件没有建立起来,国内住房租赁市场要得以发展同样是十分困难。第一个前提条件就是如何让国内居民更愿意租赁住房而不是购买住房。对于这点,就得真正回到住房市场“只住不炒”的市场定位上来,就得严格去除住房赚钱功能,如果不是这样,住房租赁市场租金最优惠,居民更多的意愿是购买住房而不是愿意租赁住房。因为,购买住房不仅可能满足其居住需求,也可以成为一种家庭重要投资工具。但是,就目前的房地产政策来说,在这方面政策还是没有落地。仅是用信贷政策事前限制住房投机炒作者,而没有在事中及事后对住房投机炒作进行限制。比如香港的住房租赁市场相当发达,但住房投资炒作同样是十分严重。     第二个前提条件是租房者的权利如何得到保护的问题。因为,租房者权利得到保护不仅在于租售同权的问题,这方面有些地方在提倡,更重要的是目前还没有真正能够保护弱势的租房者权利法律,没有相应的组织及让弱势租赁者参与政策制定中的问题。如果没有这些前提条件,租房者的权利要得到保护是不可能的,而租房者的权利不能得到保护,租赁市场要发展起来同样是不容易的。     第三个前提条件,政府能否在土地政策、金融政策等方面鼓励更多的企业进入房地产市场生产更多的租赁性住房。就目前住房租赁市场的情况来看,无论是银行想做二房东,还是银行对一些企业生产租赁性住房的融资支持,而这样方式要发展国内住房租赁市场肯定会是一个相当漫长的过程。因为,政府对住房租赁市场支持力度十分有限。所以,就目前亿万先生住房租赁市场的发展情况来看,中央政府只能以试点方式进行。也就意味着亿万先生住房租赁市场面临的问题还是很多,如何来化解只能做一步看一步。     总之,如何来落实要求“房子是用来住的,不是用来炒的”市场定位,可采取的方式和现实的途径可能会很多,但最为核心的概念是如何用经济杠杆去除购买住房的赚钱功能,如果不是这样,希望只是通过其他方式及途径让国内房地产市场回归到居住功能是不可能,反之可能会适得其反。特别是政府官员决不可误读这精神实质性内容。
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  1. 7楼,如果你们对“房地产税”这个名字耿耿于怀,改个名字就好了,叫它“反炒房惩罚税”,跟“个人所得税”和“利息税”的性质差不多,跟你说的什么“土地出让金”什么的不矛盾。这个所谓的“重复”问题,非常容易解决。

    6楼,3%的税率偏低,现在增值税税率是17%,11%,6%,前十几年房价暴涨,17%的税率比较合适,将来房价要是开始跌了,可以适当降低一点,但3%太低了。不过放心,房地产税对于自住房,家庭首套房,应该是免税的,所以你说的北京老人的问题不存在(囤房的房叔房婶例外)。但是对于投资性质的其他房产,囤房的那种人,就应该征收惩罚性的税率;现在国内一般民间利率是1分,银行1年期贷款利率是5%左右,银行1年期中低风险的理财利率一般在5%以上。这种惩罚性的税率如果连5%都不到叫什么“惩罚”?

    再说了,如果囤房者实在交不出税也有很多办法,最简单粗暴的,把他囤的房子里拍卖调一套两套的,十几年的税钱就有了。如果不想买,还可以跟银行联系,签长期转租的协议,银行方面可以预支租金給房东,用于缴纳税款。再者,实在是6楼说的北京老人交不起豪宅的房地产税,简单的办法是,把北京的豪宅买个几千万,飞到海南去花几百万买个海景房,剩下的钱存在银行里吃利息养老,这钱完全可以再雇个保姆伺候自己......赖在北京的豪宅里哭穷是完全没道理的。
    2017/12/30 9:44:45
  2. 如果真效仿美国搞什么房产税,北京高档小区的税率可能高达3%以上,北京三环以内的住宅1000万以上的很平常,每年收你30万,而且会随时可能上调,33年你就掏出1000万,等于又买一套房子,年老没收入的人住在里面哪儿掏得出每年这30万?美国你不交税,房子是会被拍卖的,土地属于你又怎么样?所以房产税根本就不靠谱儿……

    再者说五证齐全的房产是缴纳过土地出让金的,如果土地出让金未到期再收房产税就是重复性收税!
    2017/12/29 20:22:05
  3. 如果不是炒,房地产就不会有当今的高价,如没有房地产的高价,人们也就不会如此看重金钱,金钱如没有当今如此大的动力,特色经济发展的推动力从哪来?所以炒房的两面作用对于当政都有其用。
    2017/12/29 15:15:41
  4. 赞同!我认为,要彻底遏制炒楼,就要把地方政府的住房土地出售权彻底地上收中央,这符合国有土地国家管(或全民所有的土地全民管)的宪法精神。事实上,地方政府的土地财政是炒楼的根源:支持炒楼就是为了土地升值从而让卖地的地方政府获利。只要不遏制地方政府的卖地权利,就很难遏制亿万先生人炒楼的行为。谢谢作者!
    2017/12/29 14:14:53
  5. 最根本的还是得靠“房地产税”,使房价的多空因素平衡。以前只有推涨房价的措施和限制交易频率的措施,没有反囤房的利空措施,所以房价永远涨,多空双方力量不平衡。只有真正的房地产税推出并执行后,房票多空双方力量才会真正达到均衡。潜在的利空因素还包括战争,尽管刚需也不喜欢战争,但是人算不如天算,房奴主以为能一手遮天,最后遭了天谴,刚需也只能骂它们活该。

    其次,是租售并驱中的租房环节中的一些创新,我人为还是不错的。比如,阿里搞了个租房的app,免房租什么的。但是,合适的房子很少,免租也只是少数几套做做样子的,这么搞法跟“链家”啥的没区别,而且没有配套。我说的配套是“学区”,阿里只管租房,不管租客的落户,也不管租客小孩上学的学区,这样的房子租来只能用来睡觉,跟买来的房子最大的区别就是小孩上学的学区归属问题。所以如果阿里的租房程序不改革的话,它存活不了几个月就会退出市场,毕竟它本行不是房地产中介。

    建行开了一个好头,它主动当中介承包房东的房子,然后转租給刚需住,有没有配套?不知道,没有配套的话,也没多大区别。我倒是比较看好建行这个创新的潜力,因为银行是能通天的,它如果真想把长租功能做强,它完全有能力解决学区配套问题。不过建议,建行再跟房东签托管协议时,签约长一点,比如说10年以上才签,10年以下就不要跟房东签什么协议了。将来等房价走势逆转后,长租最好签30年的,反正也要套牢30年的,就一股脑托管給银行好了。银行肯定是按市场价的中位数跟房东签协议,回过头来找刚需签协议时,就按市场价租,如果签长约(>10年)的话,还管解决小孩学区问题。你看这样一来,银行这长租生意的收益率不会低的。对于炒房客手中烂尾的按揭房,也可以照此办理,反正债务是一分钱都不能少的,房子收回来如果拍卖不出去,也不会浪费,直接转成长租房,银行是包赚不赔,哪来那么多金融问题。
    2017/12/29 11:15:32
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入亿万先生社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入亿万先生人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为亿万先生社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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