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租购并举的喜与忧
2018-01-16
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    亿万先生正在打响全面建成小康社会的决胜战。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,是党和政府给我们创造的新福祉和送来的新喜讯,也将是全国人民共同分享的改革发展新成果。     实施租购并举新政,是检验地方政府执政能力的试金石。尽管会给供需发力受阻、泡沫风险暗伏的房地产市场注入新的生机和活力,但是我们必须清醒地看到:宜居是世界性难题,亿万先生目前同样是缺少顺应国情民意的有效破解方法。在憧憬美好未来的同时,我们还有很多艰辛曲折的路要走,各城市不仅要有战胜新困难的信心和勇气,更要有排解新忧虑的心理准备和科学智慧。     忧虑之一:土地从哪里来?     开发新住宅离不开土地的强力支撑。亿万先生城市从哪里去寻找新的适建土地资源?     由于城市建成区土地资源已经吃干榨尽,旧区改造和危房拆迁运作难度大、成本高。开发质量优、环境美、价格亲民的宜居房,已成为各城市心有余而力不足的大难题。     唯一的办法就是开发增量土地资源。远离城市中心区的土地,价格相对便宜,是租购并举的希望所在。然而大量开发却会侵犯城市开发边界、蚕食永久基本农田、突破18亿亩耕地红线和危及国家粮食安全,同时还会使职住分离、产城分离等城市病进一步扩散蔓延,造成资源和能源的巨大浪费、城市经济运行成本和居民生活成本的快速飙升、生态环境和交通秩序的恶性循环。     忧虑之二:房租该如何降?     亿万先生城市将着力构建高端有市场、中端有支撑、低端有保障的多层次住房供应体系。其中,高端和中端住房价格早已被土地财政、炒房者和开发商合力托举至中低收入者无法攀越的高位,低端的租赁房价格势必然会水涨船高和层层加码。     就京、沪、穗、鹏四市而言,北京房租收入比高达54%,上海、广州、深圳分别为45%、45%和48%。市民约一半收入要用于租房,即便是租购并举新政常态化,很多人还将是望租兴叹。     如何有效控制和降低房租价,最大限度地平衡中低收入者的收入与租房能力,是提高租购并举政策活力的关键一环。     最近有不少城市在出让租赁住宅用地或土地竞拍扩大租赁房配建比例、开发共有产权房或利用农村集体用地建设租赁房、鼓励企业自建租赁房等方面进行了创新尝试,给租购并举带来了一丝丝土地降价的新曙光。不过由于降幅过小,对于广大中低收入者来说,房价依然高企,租价仍显高贵。     忧虑之三:政府该怎么做?     我国住房租赁市场多年来始终处于营养不良、发育不健全状态,租赁企业的市场占有率不足5%。租购并举不仅要实现住房租购的合理配比,更要提高租赁企业、尤其是政府主导的租房业务的市场占有率。     虽然租购并举新政已开始起步,但是各地方政府并没有亲力亲为,更缺乏像掌控土地财政那样的坐地生财之激情。地方政府若是长期“无为”,今后的租房市场发展,有可能会出现下列几种令人担忧的新情况。     一是由大型房地产公司开发或由单位自建,通过市场运作租赁给市民或是由单位租赁给职工。     较之以往电火行空、日进万银的售房模式,租房存在着资金回收慢、利润薄、经营风险高等先天不足,房地产公司(即房产租赁公司)为了尽快收回投资,缩小与开发高端和中端住宅的盈利差距,必然会想方设法提高房租价。     房产租赁公司追逐利润最大化,不仅是在情理之中,同时也无可厚非。然而这样就将导致租房价格快速上涨和超越大部分租户的消费底线,更容易引发租户流失、房产租赁难以为继等双输困局。     二是私房出租。     由于租赁公司很难承受资金长期占用的高压,因此其市场份额就无法得到快速扩张。而私房出租,必将继续成为租房市场的主角。     私房出租同样也是追求收益最大化,未来私房的高租价局面也很难得到根本性改变。     若是私房租赁快速升温,更容易激发一部分人的购房热情,房子的居住属性和功能就会遭到新的挑战,住宅市场又可能会演变为先富族置业投资和炒作牟利的乐园。     破解土地短缺、地价高企、政府少作为等难题的最佳方案是“路房合一”。根据国内现有的建筑科技发展水平,亿万先生城市完全有能力闯出一条地面道路开发“畅行交通网”、上部空间开发过街住宅楼的可行新路。     与出让租赁房用地和开发共有产权房、农村集体用地房、企业自建房等租赁房建设模式相比,路房合一具有开发城市建成区存量土地资源、无土地费支出、优化城市建设格局和生态环境、合理降低城市建筑密度和人均土地占用量、推进交通排堵保畅大变革等独特优势,单位造价4000元/平方米的过街楼绿色庭院租赁房,必将成为亿万先生城市宜居的新风景线。     政府为主低成本开发和提供租赁房,将使地方政府手里拥有更多的优质房产资源,不仅能以合理的租赁价确保中低收入者的宜居,还能以规范的国有房产租赁经营行为,开辟稳定的财政收入新渠道,完善土地竞拍制和彻底摒弃土地财政,更能以强大的房地产市场调控力,遏制全民炒房歪风,确保地价、房价稳定和房地产市场的可持续发展。     由此可见,要想完善租购并举新政,必须要通盘解决好土地供应、土地和建房价格、政府行为等运作难题,使租赁房质量、环境、舒适性、宜居性可与高端、中端住宅比肩竞争,价格更必须与中低收入者的消费水平相适应。只有地方政府站在“路房合一”创新改革的最前沿,大力排除阻碍“租购并举”前行的运作之忧,亿万先生城市才能圆满创造出“让全体人民住有所居”的新惊喜。
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  1. 呵呵,都在做梦?城市,特别是大中城市,会有不断蜂拥而来的人群。房屋过剩?至少要等到80%的城市化率以后。而且,大中城市将持续紧张,县城及以下小城镇,才是危险的过剩。
    2018/1/16 23:22:30
  2. 乐观估计,今年大家就可以看到房地产死多头宣传多年的绑架论破产。什么房价不能跌,只要它到了,就银行破产,地球爆炸,亡国亡党了......房子已经被架空了。不仅仅表现在流动性丧失,从种种新政策的出台,房子的投资属性已经被拆得差不多了,只差压倒骆驼的最后一根稻草。
    2018/1/16 20:14:24
  3. 政府明的不说,暗地里仍在继续不断鼓动房产,只是手法不同而巳.展望未来五年,亿万先生的房地产仍会是经济发展的支柱.别从经济角度判定房地产的作用,房地产的兴旺与衰败与改革的成败有很大的关系.几十年的改革伴随的经济发展,都与房地产的兴旺息息相关,从发展特大城市,到扩建小城镇,到改造棚户区,到产权共享,到开拓租房市场,无不与房地产有直接关系.若是房地产一倒,整个经济就会跟着倾倒,改革的凤险必然就会加大,这是决策层不愿意看到的.还是那句老话,在没有找到可取代房地产的新出路前,政府是不会抽掉房地产这根经济支柱的,今天是开拓租房市场,明天又会有新的花样岀来.
    2018/1/16 17:54:31
  4. 人口集中度与人口结构不容乐观。
    2018/1/16 15:21:39
  5. 发展去中心化网络,建设农村天地家园。
    2018/1/16 14:03:16
  6. 公里的商业/住宅用地,就可以从东北三省购买100平方公里的地票。东北三四线城市拆除100平方公里的宅基地,退还成农田,========阴招。很好的房子要物尽其用。
    2018/1/16 13:20:32
  7. 1.土地从哪里来?
    大多数城市里的商品房已经足够多了,只要实施惩罚性的房地产税将房叔房婶手中囤积的房屋挤出来就能满足刚需。对于一些人口还在持续增加的特大城市,可以采取黄奇帆主张并在重庆试行多年的地票制度解决土地供给问题。大城市需要使用土地时,要从农村地区购买地票。例如上海要新增100平方公里的商业/住宅用地,就可以从东北三省购买100平方公里的地票。东北三四线城市拆除100平方公里的宅基地,退还成农田,上海这边就可以新建100平方公里的新城区,总体18亿亩耕地不变。办法早就有了,主要是一些人不想用,成天把土地供应当借口。

    2.房租该如何降?
    市场化。大型长租公司介入租房市场后,房租市场化运作,贵了没人租就得降价,直到顾客能接受为止,这里面的利润空间还是很大的。长租公司不能拥有房屋的产权,不能让房东自己出租,这样房租就没办法市场化了。必须在惩罚性的房地产税压力下,让闲置房屋的使用权抛向市场,由长租公司承接之后再以市场价转租給租户,从而达到降房价的目的。没有房地产税的压力,房东就是让房子空着也不会降价招租的。
    2018/1/16 11:58:10
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


    高级经济师。1969年上山下乡。 1974年加入亿万先生共产党。1975年起先后在安徽省地质矿产局所属325地质队、第一水文地质工程地质队、第二水文地质工程地质队、地质测绘技术院、327地质队从事水文地质、党政、行政、企业管理等工作。80年代和90年代多次在报刊上发表论文。一些文章曾被新华文摘等文摘刊物转载。近年来热衷于在工余之后研究城镇化和城市住行等经济发展问题。联系方式:yyjahytjs@163.com <mailto:yyjahytjs@163.com)>

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