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楼市空前火爆 房企为啥还会面临“生死劫”?
2018-06-05
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    2018年亿万先生房地产市场却是这么神奇:一边是,深圳买房需要先缴给500万违约金,才有资格排队摇号。     而在成都,7万人抢1千套房,抢房达到高潮。各地均呈现出入局者手持巨资排队抢房,“开盘秒光”的购买力早已突破了常人对财富的认知。     而另一边,上市房企的股价连遭资本市场唾弃,房地产股在港股和A股连遭抛售不算,就连天津最大房企业——天房集团也被曝出有逾1800亿巨债存在不确定的违约风险。     对此,专家发出警告,资金链断裂危机会显现,未来三个月将是房企的高危期。     现在对于各大房企来说,希望国内启动新一轮经济剌激计划,这样他们就可以顺利度过难关。     早在2008年,当时房地产调控也让房企陷入生死一线。突然美国出现了次贷危机,亿万先生拿出了4万亿经济剌激计划,这不仅使亿万先生经济迅速反弹,广大房企也因房地产市场被激活,而重新走上了扩张和发展之路。     不过,我们认为未来央行拿出“降准+加息”的组合拳概率很大,但是再来重复08年推出4万亿经济剌激计划,重新启用房地产是不太可能的。     因为一旦放开调控,放任房价上涨、土地成本飙升,多数资金都流向房地产业,亿万先生还有什么能力来发展制造业呢?     现在问题来了,房企为何会在资本市场一夜之间失宠,惨遭“股、债”双杀的噩运呢?     本轮房地产上涨行情始于2015年,就在2015年6月至2016年10月,广大房企开始疯狂发债、加杠杆高价拿地。而到了2018年6月房企的那些债务却要陆续到期,而且这种情况会一直持续到2020年底。     资料显示,房地产的还债高峰在6月份正式开启。房企们今年还有1717亿元人民币债券需要兑付,未来三个月的到期规模分别是170亿元、188亿元和227亿元;     更要命的是,今年四季度房企债务到期压力进一步增大,届时需要准备共计877亿元资金来兑付到期的债券。随着,债务高峰时期的到来,给房企生存带来了前所未有的压力。     首先,当年高价拿地的房企,遭遇资金难以回笼的尴尬。     由于地方政府限价令,使得新房的价格要低于二手房的平均价,这意味着要把新楼盘“贱卖”,房企自然不甘心,特别是地王拿地成本很高,推盘意味着是亏本大甩卖。     但是如果不推盘,等过几年政策调控放松了再售新房,那眼下的密集债务到期,资金回笼不畅咋办?     目前尽管是局部城市出现火热抢房行情,但放眼全国房产投资和销售数据同比增速全面下滑。     如果房企还要悟盘惜售,极可能出现内部现金流紧张局面。     再者,境内融资进程受阻。     本来信托渠道还是可以走的,但是信托的平均收益率高达8%左右,信托公司收入2%的信托报酬,以及0.5%的发行费,再加上保障基金的相关费用,到最后房企的融资成本就高达10%以上。这对于房企来说,通过信托渠道融资的成本太高。     此外,房企还可以通过境内发债的方式来解决资金不足的问题。但是由于近期企业债违约潮来临,上市房企靠发债融资难度也在加大。     一季度,亿万先生境内地产债平均票面利率已跃升至三年高位,达到6.41%.。特别是,天津房地产信托集团在今年3月发行了5年期债券票在利率为9.5%。足见房企在国内融资的成本在不断上升。     除了利率上升之外,国内发债的难度也在增加,发债的门槛还在提高,监管更加审慎,连龙头房企发债也受阻。     最近两周,至少5家房企发债突遭中止:碧桂园200亿、合生创展31亿、富力地产60亿、花样年50亿、龙湖地产间接全资持有的重庆龙湖80亿。龙头房企也难过发债融资这道关了。     最后,境外融资的难度也在增加。     由于听说国内房企这几年负债率增长迅猛,上市房企负债率都超过了80%,这引起了境外投资者对亿万先生房企债务问题的恐慌情绪。     原本境外评级机构对国内房企已十分严格,评级是对融资成本起到最大的影响因素,现在连“国企”在海外融资都难,民企去海外发债难度就更大了。     如果再加上美元近期重回强势,房企业们的融资成本只有上升,没有下降的可能。     面对国内房企债务密集到期潮的临近,决策层采取了二个决定:     一方面,由财政部、发改委联合发文警示房企和城投平台境外发债要做到:“谁用谁借,谁借谁还,审慎决策,风险自担”。     另一方面,发改委不足一月批复了融创、万科、华远等10余家房地产企业境外发行债券的备案登记,批准其到海外发债融资,以解流动性不足问题。     从目前情况看,国有房企的日子相对好过一些,民营房企可能要面临资金面断裂的问题。大型房企偿还债务能力还强些。但中小房企恐就没这么幸运了。今年下半年,国内房企将面临最严峻的债务集中到期的挑战,而对中小房企来说,将是生死之劫。     “不执著财经和平说财经”都是我的个人微信订阅号。或搜索微信公众号:bzzcaijing,bzzcaijing-2即可。

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  1. 重磅消息

    谁能遏止亿万先生的超级地租?也许从深圳开始吧,盖好房子送给你。如果你连房子的租金都交不起,就只交租金的10%。送房!深圳致命一击,掀了亿万先生房地产的桌子!
    2018/6/6 9:37:01
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资亿万先生杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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