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三四线楼市火爆背后有哪些推手?
2017-10-04
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    现在一二线城市房地产开始降温,但是三四线城市却出现了一轮火爆景象。这主要是信贷相对宽松,导致房地产投机资金流入,以及当地改善型需求的集中释放。     根据国家统计局最新公布的全国70个大中城市房价数据,今年6月份,北京和上海等一线城市新房价格环比出现负增长,洛阳、蚌埠、北海等三四线城市房价上涨较快,另外,二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。     另据,安居客近期发布的《2017年7月国民安居指数》显示,在城市房价环比涨幅TOP5中,洛阳新房以13.14%的上涨幅度遥遥领先于福州、深圳等地。而三亚二手房则以3.69%的上涨幅度,排在江门、南宁之前。观此榜单,三、四线楼市在房价涨幅榜中占据更多位置。     对此,房产专家给出答案,三四线受到去库存的影响,加杠杆情况明显,其成交量也处于比较高的位置,部分三四线城市的成交量还在大幅上升,比如说桂林、昆山、徐州、潍坊等城市5月的成交量比3月份增加了50%以上。同时,河源、衢州、江门、宿州、泉州等三四线城市的土地溢价率仍处于高位。     而笔者认为,助推三四线楼市“量价齐涨”的重要推手:     第一,从去年10月开始,各热点城市进入“史上最严”的房地产调控模式,受此影响一二线城楼市进入到“量价齐跌”的周期。于是,大量炒房资金便跑到周边三四线城市继续`投机炒作。所以,三四线城市房价补涨因素明显。     第二,国内目前缺乏好的投资项目,资产荒现象非常严重。而国家却拿出了“因城施策”的政策,要加快三四线城市“去库存”步伐。目前,三四线城市的限贷、限购的政策线还相对宽松。同时,房价相对较低,整个楼市的盘子不大,所以很容易被外来资本炒高。     第三,由于采取的是“因城施策”的方针,所以一些三四城市楼市杠杆率开始回升,这无疑给了部分当地居民改善居住条件的机会。所以三四线城市这波需求是集中的换房,集中的换房意味着对未来成交量的透支。     现在的状况是,那些置身于长三角、珠三角、京津冀等经济圈的三四线城市房价和地价出现了强劲反弹,而多数远离主要一线城市和经济圈的三四线城市的房价却依然低迷,去库存压力仍然严峻。     那么,三四线楼市火爆景象是否还会持续下去呢?     首先,楼市调控政策的范围还将扩大。据不完全统计,自去年北京发布“930”新政以来,目前全国已有超过60个城市加入到调控行列中,并且调控事项也在扩容,各大都市圈周围的三四线城市调控也频频升级。今年上半年是“历史上对三四线城市调控最多的半年”。预计下半年,会针对那些房价上涨较快的三四线城市可能要出台一些限购、限贷等措施。     再者,本轮三四线城市房价的上涨,主要是贯彻“因城施策”方针,为了“去库存”便给三四线楼市加了杠杆。而下半年开始,随着银行融资成本和房地产风险的上升,银行不仅调高了一二线城市的首套及二套房贷利率,还会将三四线房贷规模收缩,利率上调。预计下半年,金融机构“去杠杆,控风险”的力度不会放松,房贷政策会更加趋紧。     最后,由于上半年部分三四线城市房贷政策较为放松,使当地居民的改善型需求集中爆发,从而引发房价的飙升。但鉴于三四线城市房价上涨的因素是外来投机客,以及当地改善型购房者推高,真正人口大规模流入的景象并未出现。当投机炒作和改善性需求退潮后,下半年房价又将开始复归低迷。     现在一二线城市房地产开始降温,但是三四线城市却出现了一轮火爆景象。这主要是信贷相对宽松,导致房地产投机资金流入,以及当地改善型需求的集中释放。而这样情形降温之后,整个三四线城市又将回到原来状态。未来三四线楼市的“去库存”压力仍然十分巨大。     “不执著财经和平说财经”都是我的个人微信订阅号,或搜索微信公众号:bzzcaijing,bzzcaijing-2 即可

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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资亿万先生杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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