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租售并举能够让房地产回归到居住功能吗?
2017-11-14
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    十九大报告给出亿万先生房地产市场的清楚明确的定位,就是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。就这点而言,是对十几来年来亿万先生的房地产市场拨乱反正,让亿万先生房地产市场真正回到它的居住本源。可以说,这一定位将对未来亿万先生房地产市场产生巨大影响,正本清源,让亿万先生房地产市场真正回到持续健康发展的轨道上。所以,最近国内有50多年城市规划要发展当地的住房租赁市场的计划,希望通过住房租赁市场发展让房地产市场回归到它的居住功能。发展租赁市场成为当前国内各城市房地产市场热闹话题。     现在的问题是,发展住房租赁市场,亿万先生的房地产市场能够回到它的居住功能吗?可以说,住房的居住功能是多样性,不同的国家采取不同的方式。它可以是持有性的居住功能,而住房的持有又包括政府持有、社会团体持有及家庭持有;它也可以是租赁性的居住功能,租赁性也包括政府租赁、社会团体租赁及市场租赁等。这些完全取决于各国政府房地产法律制度安排。尽管其中没有一种固定最优的模式,但以市场租赁为主导来发挥居住功能的模式可以说是一些国家解决住房居住功能比较好、市场交易成本低、可能是比较有效率的模式。但是这个模式必须建立一系列基础制度安排上。     比如为何德国及欧洲一些国家的居民更愿意租赁住房而不是持有住房,就在于这些国家法律制度安排有关,就在于这些法律制度更有利于住房租赁者而不是住房持有者。比如在德国,居民住房租赁为居住功能的主要形式。按照德国的《宪法》和《住宅建设法》的规定,保障居民基本的居住条件是联邦政府首要的政策目标之一。德国房地产市场的宗旨就是要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房,生产的住房就是用来居住的而不是可用来赚钱的。所以这些法律明确规定德国的房地产业不是推动经济增长的工具,而是保障居民居住福利水平不断提升的行业。     也就是说,在德国,房地产市场对住房投机炒作功能是完全拒绝的,在德国,之所以有住房市场投资一切都围绕着居住功能来发挥。比如政府可以通过补贴的方式鼓励建造住房,但这些住房是用来保证市场租赁,并让企业的利润限制在一定的范围内。为了做到这点,德国住房租赁市场相当发达及所占的比重较高,1999年德国居民住房的租赁率达57%。因为,德国政府的房地产政策实行了对社会租赁住房进行全方位的补贴,同时建立起了对住房租赁者强势保护的法律制度安排,以此来保证居民更有意愿租赁住房而不是持有住房。同时,德国也先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策,从而让德国住房投机炒作者无利可图,让德国的房地产市场完全回到居民消费的居住功能上。由于德国政府对住房的居住功能明确定位,这就使得德国房地产市场的价格在近20年的时间里保持绝对稳定。1997-2015年近20年间德国房价累计上涨大约在10%,远低于居民可支配收入增长及物价累计上涨水平。而居民居住的稳定和居住支出的消费成本低,这也成了德国经济持续稳定增长的最大动力。     对于亿万先生来说,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,既有现实的背景,也有内在的市场逻辑。现在的问题是应该设立什么制度来保证,或亿万先生房地产市场的居住功能何以可能?正如2016年中央经济工作会议所指出的,为了促进房地产市场平稳健康发展,就得要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。也就是说,对当前亿万先生房地产市场重新定位,并让它回归到基本居住功能,这是保证未来亿万先生房地产市场能够持续稳定发展的必要条件。所以,十九大报告又对此特别强调。可以说,这些文件对未来亿万先生房地产市场的定位是十分清楚的,即亿万先生住房市场的基本功能是居住、就是消费,而不是投资赚钱。而住房的居住功能的获得方式可以是由政府提供,也可以通过市场化的方式购买及通过市场租赁的方式来获得。     现在的问题是亿万先生房地产市场回归到居住功能将面临一系列重大的障碍。首先,当一个以投资投机炒作为主导的住房市场要回归到居住为主导的市场时,由于住房投资者出价远高于住房消费者的出价,住房消费者早就被挤出市场。在这种情况下,住房市场要回到居住功能,就是要让房地产市场的价格水平线全面下移。如果房地产市场的价格水平不全面下移,要实现住房的居住回归是不可能的。但是2016年930及2017年317房地产市场调控以来,政府一方面要遏制房价疯狂上涨,但另一方面要保持房价稳定而不希望房地产市场回归到居住功能导致房价下跌。可以说,在一线城市及二线热点城市,目前的房价早就上涨到了完全远离居民消费居住的水平,如果这些城市的房价不下跌,房地产市场要回到居住功能只能是一句空话。可以说,就目前的房地产市场形势及利益格局来说,要解开房地产市场回归到居住功能这个结并非容易的事情。     其次是政府提供的保障性住房及住房租赁市场如何发展的问题。这是居住功能发挥两个重要方面。对于前者,一些经济条件好的沿海城市已经发展得不错。但是,对于后者则问题很多。因为租赁市场发展问题不仅在于如何保护租房者的利益,而且还在于对住房投机炒作者进行严厉限制问题。如果住房投机炒作者的暴利行为不能够得到严格限制,那么持有住房者肯定不愿意拿出住房来出租。到目前为止,政府还没有出台真正遏制房地产投机炒作的政策,如韩国那样出台房地产交易累进所得税,住房交易的阴阳合同盛行等。只要住房购买有利可图,居民就无意愿租赁住房,而更有意愿购买住房。活跃的住房租赁市场也无法形成。还有,要发展繁荣的住房租赁市场还需要设立一系列新的制度安排。比如政府对租房者的补贴、建造租赁性住房企业的政策性资助等等。     再次,住房居住功能的绝对优先性原则如何固化的制度上,亿万先生的《住宅法》等一系列与居住功能绝对优先性的制度安排如何设立。可以说,对当前亿万先生的房地产市场重新定位并让其回归到居住功能,肯定要设立一系列的新制度安排。这同样是一场重大利益关系的调整及博弈。如果这场博弈不只是如以往住房制度改革那样对危机的应对式反应,也不是仅由职能部门或少数人制定,而是需要通过公共决策的方式来进行,这样才能够实现整个房地产市场利益调整的均衡化。但是,目前这些方面的制度安排还差距较大。所以,要发展亿万先生的住房租赁市场,或能让住房租赁市场让当前亿万先生房地产市场回归到居民功能还是遥远的事情。不是一些建造一些租赁性住房就可以解决的问题的。

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  1. 现在人们都知道,房价增长原因是:地价推高了房价,房价拔高的地价。在房价的构成中,地价,占着相当的比例。还有其它的一些税费也不少。总之,房价是各级政府相当重要的一块收入,有着“土地财政”的美誉。因此,要使房价回归到正常的老百姓能够消费的起的程度。最重要的是各级政府能不能放弃这一块收入。难度相当大。何况它还发挥着拉动gdp重要作用,到目前为止,还没有一个行业能够取代他。不炒房,暂时还是梦想的一部分。
    2017/11/15 2:41:23
  2. 出卖或者出租的实质没有区别,都是取得利润的一种手段。出卖是一次性赚钱,出租是细水长流。两种手段的收益大致相同!试想,现时高房价的情况下,如果改为出租,那租金能低吗!不消除泡沫使房价回归到其应有的价值,无论怎么讲都是空话
    2017/11/14 22:04:40
  3. 在城市居民的世俗眼光中,租房子住是低人一等。岳母是不会答应女儿和女婿新婚租房子住的,这是家庭的面子和身份问题。
    实际上房屋无论是租的或买的,其居住环境是一模一样的,但世俗眼光不接受这一点,也不接受每一个人都有自由选择的权利。
    这就是亿万先生,如果不把这种“特色”算进你的理论内,你不会有切合亿万先生实际的经济学理论。
    2017/11/14 20:45:39
  4. 卖房需要造房,租房也需要造房,仍是依托房地产.房地产一倒,后果不堪设想.房地产是政府的既定方针,不要寄希望会改变,除非有大的创新取代.问题是炒房,恢复住房功能.从目前情况,死撑房价,说明政府要恢复住房功能的政策没有奏效,或者说仅是政府口头上说说而巳.如果政府真的想使房子恢复住房功能,迫使那些炒房者把房价降下来,肯定是有办法的.就像去年的医疔改革,病人去医院看病,表靣看药费确是降低了,但名目繁多的各种检查费使病人苦不堪言,卫生主管部冂不会不知道.医疗要为人民服务,不能钱字当头,这个方针不解决,任何医疔改革都是不会成功的.让房子真正恢复住房功能也是如此.
    2017/11/14 19:47:55
  5. 租售并举能够让房地产回归到居住功能吗?
    ====
    1、租售并举、是对过去房地产政策的修正。
    2、在市场经济条件下,房地产,是个特殊的东西,具有多种的属性,兼具居住价值,也具有资本的价值,当然,还具有政策价值,或者说政治价值。
    3、事实求是的讲,全社会100%的房地产都回归到居住功能,仅仅美好的愿望而已,而且也没有必要。
    4、亿万先生房地产的问题,其实很简单:城市化过程中,城市的商品房的比重过高,以廉住房为代表的非商品房的比重过低。
    ----如此而已。
    2017/11/14 17:18:26
  6. 相关决策者,肯定都有房,他们真甘心让自己最重要财产大幅度缩水吗?
    2017/11/14 15:56:42
  7. 勿以善小而不为。对刚需来说,开拓一点租房市场总是有点帮助的。听其言,观其行,不被忽悠,是今天的刚需和房奴需要做的。智商税交得够多的了...
    2017/11/14 10:10:28
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入亿万先生社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入亿万先生人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为亿万先生社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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