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2018年楼市将在严重分化中稳定
2018-01-03
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    跨入2018年,房地产问题同样是全民最为关注的大事。无论是有房者还是无房者,无论是房子多者还是房子少者,无论是中央政府还是地方政府等都是如此。因为,房地产市场的问题早就成了国内牵一发而动全身的大问题。     在中央政府明确地把住房市场的定位为“只住不炒”,及相应的一系列政策下,2018年国内房地产市场将会在严重的分化中稳定。因为,住房是一种不动产、不可贸易的商品,所以国内房地产市场肯定是一个个完全分割市场,再加上因城施策,更是把这种国内房地产市场区域性特征显现得淋漓尽致,所以2018年国内房地产市场严重分化的特征会进一步强化。     这里国内房地产市场的严重分化,主要是指住房销售面积增长的严重分化,一线城市及二线城市热点城市的住房销售量下降,三四线城市仍然会创记录地增长。可以看到,那些出台了不少房地产调控政策的城市,其住房销售量会进一步下降。比如说,北京及深圳,住房销售量还会在2017年严重下降的情况下进一步下降。因为这些城市的住房,短期内并没有随着住房销售量的严重下降而出现价格调整,住房市场的价格上涨预期没有逆转,及投资性为主导的市场性质没有改变。可以说,这些出台调控政策较多的城市,只要房价上涨预期不改变,住房销售量只能越来越萎缩,这种态势在2018年不会有多少改变。只有到随着住房销售量严重下降出现价格调整,住房销售量才能够逐渐地回升,但这种情况不容易出现。     对于那些没有出台调控政策三四线城市,特别是县城,住房的销售量同样会是一个好的增长,而且这些地方的住房价格同样会有些上升。可以说,尽管在三四线城市个人或家庭的住房拥有量非常高,人均一套住房是十分普遍的现象。但是由于有北京、上海、深圳等城市的住房投资致富的示范效应,住房作为一种重要的投资工具,已经深入人心。再加上亿万先生的房地产市场从来就没有出现周期性调整,亿万先生的居民根本上就没有购买住房投资有风险这个概念,所以,当国内一、二线城市的住房投资炒作受到限制,而在三、四线城市没有限制时,不仅三、四城市的居民会参加这股投资购买住房的大潮,而且一、二线城市的居民也会进入这些三、四城市购买住房投资。手上持有住房多多益善已经成了国人一种共识。     再加上这些城市的住房供给可以说是无限的,及许多全国性的大型房地产企业进入这些三、四城市,这些全国性房地产企业生产的住房在质量上全面提升,更是会吸引更多的国内居民不断地涌入这些城市的房地产市场。从2017年信贷数据可以看到,国内居民通过加杠杆进入房地产市场已经成了一股大潮,甚至于不择手段地加杠杆进入房地产市场。可以说,只在房价在上涨,即使上涨的幅度不是太大,三、四线城市住房销售增长还会创历史记录。     2017年,我到过不少国内三、四线城市,这些城市房地产市场热火朝天的场面到处都是。对于这些城市并非是什么房地产去库存的问题,在这些城市,只有需求,供给很快就会出来,可以说这些城市的住房供给基本上是无限的。即使如贵州那样的地方,很多地方都是山多平地少,但他们同样可以造出很多可用于建造住房的土地。更不用国内东南沿海及平原地区了。有了三四线城市作为基础,国内房地产市场稳定增长的态势不会改变。     2018年国内房地产市场最大风险,估计在于政府把住房定位为“只住不炒”,及居民把住房持有作为一种财富增长主要工具的理念上。这两个概念是完全冲突的。如果住房市场是“只住不炒”的,也就意味着住房是完全消费品。如果把住房作为一种财富增值方式,那么住房就是完全投资品。目前这两种概念反映在行为的博弈十分明显,但实际上政府更注重住房市场增量方面做文章,而国内居民更多在存量上考虑。不过,就目前的情况来看,亿万先生早就形成了一个巨大住房存量市场,如果政府仅是在住房市场增量方面做文章,估计要达到目标并非容易。这也意味着2018年的国内房地产市场会在严重分化中稳定。至于这种严重分化中稳定的市场,其风险也会其过程增加,特别三、四城市居民加杠杆承受风险较弱的情况下更是明显。
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  1. 2018,希望能落实“房子是用来住的”,而不要让它仍是一句忽悠人的空话。
    2018/1/3 20:59:32
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入亿万先生社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入亿万先生人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为亿万先生社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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