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广州房贷利率上涨对市场的影响
2018-02-05
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    有报道,从今年开始广州市的住房按揭贷款利率全面上扬。首套住房按揭贷款利率上调到基准利率的1.1倍,第二套住房的按揭贷款利率上调到基准利率的1.15-1.2倍。对于广州楼市的住房按揭贷款利率全面上扬,有媒体形容为是这个城市住房按揭贷款利率“四连跳”,楼市的“深水炸弹”来了。     因为,按照这次按揭贷款利率上调后来计算,如果居民是购买第一套住房,按揭贷款利率上浮到1.1倍,如果居民贷款100万元、年限20年,按照等额本息的还款方式,在2017年初贷款八五折优惠计算,每月需要还款6149.76元,20年间累计支付的利息总额约为47.59万元。如果按照利率上浮1.1倍计算,以同样的还款方式,每月需要还款6816.89元,累计支付的利息总额约为63.61万元。这也意味着,今年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年初每月多还667.13元。     也就是说,广州居民按揭贷款利率“四连跳”,对购买第一套住房的居民来说,如果贷款100万、所限20年,那么其每月的还款要增加667元,其总体的利率支出成本要增加16万多元。可见,按揭贷款利率作为一种长期贷款,其利率的上调对其成本有非常大的影响。不过,这里计算还只是静态的计算,假设未来20年的利率不会变化,只会在这样的一个水平。其利率再发生变化,那么对购买住房者的影响更是会大。     当然,对于购买住房是投资或投机而不仅是为了住的人来说,其思考的角度可能会不一样,因为,按照以往的经验及现实的情况,国内居民购买的住房很少不上涨的,即使广州的住房没有其他一线城市上涨快,也是在上涨。如果广州的房价上涨10%(就早几年的情况来说,价格上涨10%是非常平常的事情),那么这套130万元的住房,其总价就增加13万。住房总值13万元,对于还款增加8000元左右来说,同样可以忽略不计。即使房价上涨5%,住房总值增加6.5万元,购买住房者仍然会认为有利可图。所以,只要房价在上涨,房价涨幅只要大于1%,购买住房者根本不会把这种按揭利率上涨看作为多么重要的事情。因为,房价上涨的收益大于购买住房所增加的成本。     现在问题的关键是,广州市住房按揭贷款利率全面上调给房地产市场发出什么样的信号?它会对房地产市场产生什么影响?这种影响又会让广州市的房地产市场走向哪里?     其实,广州市的住房按揭贷款利率全面上调向市场发出一个清晰的信号,就是房地产市场的信贷政策收紧是一种趋势,因为只有这样才能让房地产市场投机炒作者逐渐退出市场,让房地产市场回归到居住功能。既然房地产市场的信贷政策会收紧,那么未来的住房信贷市场利率不是这次取消利率优惠,以及按揭贷款利率上浮这样简单,而是未来整个基准利率上调也是一种趋势。因为,就目前的按揭贷款利率来说,基本上处于历史最低水平。如果整个金融市场的基准利率上升,而国内居民的住房按揭贷款利率基本上都是浮动利率,那么购买住房者未来的还贷成本也会随之上升。如果这样,就如上面这个案例那样,其每月还贷款增加额就不只是667元了。     还有,对于当前国内银行来说,在利率基本上是管制的情况下,其赢利水平或竞争力往往取决于银行的信贷规模大小。但是为何广州的银行都上调住房按揭利率而不是降低贷款利率扩大其银行的营业规模呢?其中最大的原因就在于政府要求这些银行这样做。也就是说,目前很多人及房地产企业都希望早几年房地产调控政策松绑,早几个星期大量媒体舆论都这样一边倒。但是广州市按揭贷款利率全面上浮,意味着只要房价在上涨,只要房地产泡沫没有挤出,房地产市场调控政策估计就不会松绑,反之会进一步收紧。     也就是说,正如中央经济工作会议所强调的“管住货币供给总阀门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长”,在这个总基调下,银行对信贷规模、投向上有所调整,特别是对房地产市场的信贷资金全面收紧一种趋势。最近,银监会的年初报告也明确指出,要防止信贷资金过度流入房地产市场。广州房地产市场的按揭贷款利率上调,实际上就是这些政策的具体落实,其相关的政策还会有来。     而且金融市场与其他市场有些不同。就目前亿万先生的情况来说,金融市场是一个统一的市场。在一个统一的市场,价格差异会非常小。广州住房按揭贷款利率全面上调,也意味着这种政策很快会传导到其他城市。全国各城市的住房按揭利率普遍上浮看来是一种趋势。     还有,住房按揭贷款是一种长期贷款,购买住房者对此变化是非常敏感的。因为,这个市场价格基本上是由购买住房者的预期来决定,如果购买者预期未来住房按揭贷款利率上升较快,其购买住房成本全面上升时,那么住房投资投机炒作者不得不退出市场或不会轻易进入市场。如果这样情况出现,那么整个市场的房价上涨预期就可能逆转,房地产市场就可能出现颠覆性变化。所以,住房按揭贷款利率上调对市场的影响一点都不可低估。
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入亿万先生社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入亿万先生人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为亿万先生社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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